Rendezvous
DN Isolering
Hjørring Hørecenter
Bjælkehytten

Indblik er i denne uge skrevet af advokat (H) og partner Kristian Dreyer, GALST Advokataktieselskab.

Heldigvis bliver de fleste andelsboliger handlet til den lovlige maksimalpris. Men det sker fortsat, at mange købere betaler en ulovlig overpris.

Den ulovlige overpris kan kræves tilbagebetalt af sælger, og alle købere, der har købt efter 1. juli 2018, har nu tre år til at anlægge overprissag mod sælger. Tidligere var fristen seks måneder. Handler indgået før 1. juli 2018 er fortsat omfattet af den korte frist på seks måneder.

Ulovlig overprisbetaling kan ske som følge af mange forhold. Der har været visse foreninger, hvor man bagefter har stillet spørgsmålstegn ved, om valuarvurderingen var for høj. Retspraksis har vist, at det stort set var umuligt for køber at få en valuarvurdering tilsidesat, selvom den var meget højere, end hvad andre mente, at ejendommen var værd.

Skelsættende dom fra Højesteret

Højesteret har dog nu afsagt en skelsættende dom, afsagt den 7. marts 2019, hvor valuarvurderingen blev tilsidesat. Det var en ændring af landsrettens dom.

Begrundelsen for at tilsidesætte valuarvurderingen var, at ejendommen kort forinden var handlet som led i en tilbudsoverdragelse, hvor prisen i markedet således var fastlagt imellem to uafhængige parter. Og der skulle derfor noget helt ekstraordinært til for at hævde, at prisen kort tid bagefter var steget væsentligt.

Sådanne omstændigheder fandtes ikke, og derfor måtte valuarvurderingen anses for at være udtryk for et fejlskøn. Valuarvurderingen blev tilsidesat, og køber kunne kræve overprisen tilbagebetalt. Sagen er konkret, men viser alligevel, at en valuarvurdering kan tilsidesættes, og det er mig bekendt første gang, at det er sket i nyere tid.

Nye regler om oplysningspligt

For at forsøge at undgå de trods alt mange overprissager, vi hvert år behandler, har man også pr. 1. maj 2019 indført nye regler om sælgers oplysningspligt overfor køber.

I alle andelsbolighandler fra denne dato skal der til køber udleveres en vejledning. Andelsboligforeningerne bør derfor, hvis ikke det allerede er sket, opdatere sine overdragelsesdokumenter og procedurer. Parterne orienteres i vejledningen omkring korrekt prisfastsættelse ved overdragelse af andelsboliger.

Overbetaling ses ofte ved:

  • En ulovlig høj andelsværdi (andelen i foreningens formue)
  • Manglende fradrag af værdiforringelse på forbedringer, manglende fradrag for mangler eller vedligeholdelsesstand
  • Penge under bordet (dusørpenge)
  • For høj pris på løsøre, som køber har accepteret at købe

Opgørelse af forbedringer

Penge under bordet og for høj betaling af løsøre, er relativt nemme sager at løse, og giver ofte sig selv.

Derimod har vi fortsat meget kompliceret retsstilling i forhold til opgørelse af andelsværdien og spørgsmålet om forbedringers værdiansættelse. Forbedringerne bør for det første værdiansættes af en arkitekt eller ingeniør.

Og for det andet med udgangspunkt i Andelsboligforeningernes Fællesadministrations afskrivningstabel og forbedringskatalog. Følges disse principper, vil det reducere antallet af overprissager, men de skjulte forhold, vil fortsat være genstand for overprissager.

Det gælder typisk skjulte mangler ved badeværelset, som er en type af sager, vi desværre ser konstant. Den eneste måde at komme dem til livs på er, at man i andelsboligforeningernes vedtægt indføjer bestemmelse om, at badeværelser skal udføres af faguddannede håndværkere.

Og ikke mindst at der skal foreligge dokumentation for, at SBI anvisning 200 og byggetilladelsens krav er opfyldte både i forhold til gulvkonstruktionens opbygning og bæreevne samt vådrumssikring, korrekt fald, bassinvirkning samt korrekt udførelse af VVS-installationer.

Forudsætningen for at kunne kræve sig betalt for et nyetableret badeværelse kunne være, at man skal fremlægge kvittering for håndværkerne og den autoriserede VVS-installatør samt noget kvalitetssikringsmateriale, førend man som sælger kan anse badeværelset som en forbedring, der kan videresælges til en køber. Sådanne regler vil dog kræve en vedtægtsændring.

Mange foreninger kræver eksempelvis et VVS-eftersyn gennemført ved salg, men installatøren foretager ingen destruktive indgreb, og et sådant eftersyn er ikke meget værd, hvis manglen er skjult.

Forkert opgjort andelsværdi

Den anden gruppe af overprissager knytter sig til forkert opgjort andelsværdi. Og det er desværre utrolig kompliceret, fordi der fortsat hersker meget stort tvivl i retspraksis om, hvornår man har pligt til at nedregulere en andelsværdi som følge af eksempelvis byggeprojekter i foreningen. Hvor fremskredent skal projektet være, før formueværdien påvirkes negativt og skal nedsættes?

Andre formuepåvirkninger som eksempelvis en negativ renteswap skal også medføre nedsættelse af andelsværdien, men hvor meget skal der til, før pligten til at nedsætte indtræder? Hvor stor formuepåvirkning skal der til? Fem procent eller 10 procent eller noget mere? Det har Højesteret ikke direkte udtalt sig om desværre, og i praksis famles der lidt i mørke.

Større behov for juridisk hjælp ved køb af andel

I praksis ser vi også stor uenighed om, hvornår man egentlig må benytte de såkaldte reguleringsklausuler.

Uenigheden på går, hvorvidt almindelige vedtægtsbestemmelser om at andelsværdien er bindende fra en ordinær generalforsamling til den næstkommende forhindrer parterne i at indgå aftale om regulering af købesummen, når der sker salg midt i året eller lige op til en kommende generalforsamling, hvor man har en forventning om, at andelsværdien vil stige.

Vi bliver løbende klogere alle sammen i takt med, at nye domme afsiges, men der er ingen tvivl om, at særligt andelsboligområdet er meget komplekst i dag, og kræver særligt grundighed fra både køber og sælger og alle de professionelle, der bistår.

Det er faktisk sådan, at der i dag er større behov for juridisk bistand ved køb af en andelsbolig end ved køb af en ejerlejlighed. Den almindelige opfattelse blandt danskerne har altid været det modsatte, og det er formentlig historisk betinget.

Kilde: Boligsiden.dk

Rendezvous
Hjørring Hørecenter